二手房交易税费计算器

二手房过户涉及契税、增值税及附加、个人所得税等多项，满二、满五唯一、首套二套的差别很大，很多人过户前算不清。填上成交价、面积、买方家庭套数、卖方持有年限和个税征收方式，工具分别算出买方契税、卖方增值税及附加、卖方个税，以及买卖双方各自合计，方便谈价和分摊。

计算过程全部在你自己的浏览器里完成，填入的数字不会上传到服务器，用着放心。结果为估算参考，重要事项请以官方或专业渠道为准。

二手房交易税费计算器是一个免费的在线工具，打开网页就能用，不用下载也不用注册。平时大家搜的“二手房交易税费计算器”、“二手房过户税费怎么算”、“二手房契税增值税”，说的都是这个。

• 契税：由买方缴纳，2024年12月起将1%优惠面积标准由90㎡提高到140㎡——首套、二套凡140㎡及以下均按1%；首套140㎡以上1.5%，二套140㎡以上2%，三套及以上一般3%
• 增值税及附加：由卖方缴纳，房屋满2年免征增值税；不满2年自2026年1月1日起由原5%下调，按3%征收率全额计征（北上广深与全国统一），附加税费约为增值税的12%
• 个人所得税：由卖方缴纳，满五唯一可免征，否则按核定约1%或按差额的20%征收
• 此外还有登记费、印花税等小额费用，金额较小，本工具未逐项列出

满二指房产证或契税完税凭证时间满2年，满2年可免增值税；满五唯一指卖方持有满5年、且是卖方家庭在本地的唯一住房，满足后卖方个人所得税免征。持有年限一般从取得产权的时间起算，具体口径以当地不动产登记和税务部门认定为准，是二手房省税的关键条件。

按规定契税由买方承担，增值税及附加、个税由卖方承担，但实际成交中常按总价谈拢后再分摊，卖方也可能要求净得价、把税费转嫁给买方。算清各项金额后再谈，才知道让价空间和真实成本。

计税基数为什么不直接用成交价？房屋不满2年需缴增值税时，计税基数要用不含税价，即成交价除以1.03换算成不含增值税的金额，契税、个税也在这个基数上计算；满2年免增值税时，一般直接按成交价作为计税基数。工具已按持有年限自动处理。

为什么面积会影响契税？契税对住房按面积分档，2024年12月起分界线由90㎡上调为140㎡。首套、二套140㎡及以下均按1%；首套140㎡以上1.5%，二套140㎡以上2%。面积填写建筑面积，档位不同税额差别明显。

差额20%的个税怎么算？差额个税按本次成交价减去原购买价、以及本次交易缴纳的相关税费后的差额，乘以20%征收，需要提供原购房发票。工具在选择差额20%时用你填写的原购买价估算，实际能否按差额、可扣项目以税务认定为准。