算算这套房卖出要缴多少增值税。
| 满2年普通住宅 | 免征增值税及附加 |
|---|---|
| 不满2年（任何住宅） | 不含税价×3%（2026新政，原5%） |
| 满2年非普通住宅 | 多按差额×5%，各地不同 |
| 非住宅（商铺/写字楼） | 一般不免征 |
| 附加税（市区） | 约为增值税额的12% |
| 不含税计税价 | 含税成交价÷1.03 |
这个计算器怎么用
二手房交易时，增值税由卖方按不含税成交价缴纳。是否免征、缴多少，和房屋是不是普通住宅、卖方持有满不满两年直接相关。填上成交价、选持有年限和房屋性质，工具按现行规则判断能否免征，不能免的按不含税价乘以3%算出增值税，并同步估算城建税、教育费附加等附加税费。
计算过程全部在你自己的浏览器里完成，填入的数字不会上传到服务器，用着放心。结果为估算参考，重要事项请以官方或专业渠道为准。
房产增值税计算器是一个免费的在线工具，打开网页就能用，不用下载也不用注册。平时大家搜的“房产增值税计算器”、“二手房增值税”、“住宅增值税免征”，说的都是这个。
使用方法
- 在上面的输入框里填入需要的数值（日期类直接选择日期）。
- 按需要选择好选项，点一下「计算」按钮。
- 结果会显示在下方，可以随时修改数值重新计算。
二手房增值税怎么判断和计算
二手房交易的增值税由卖方缴纳。核心看两点：房子是不是普通住宅，卖方持有满不满两年。满两年的普通住宅免征增值税；不满两年的住宅，无论普通与否都要缴。缴税时先把含税成交价换算成不含税计税价，即成交价除以1.03，再乘以征收率。2026年1月1日起个人销售不满2年住房的增值税征收率由原来的5%下调为3%，北上广深与全国统一，本工具按3%全额计征测算。非普通住宅满两年的，部分城市按差额（差额×5%）征收，非住宅一般不享受满两年免征。
附加税费包含哪些
- 城市维护建设税：以增值税额为基数，市区7%、县城和镇5%、其他地区1%
- 教育费附加：以增值税额为基数，统一3%
- 地方教育附加：以增值税额为基数，统一2%
- 三项相加，市区合计约为增值税额的12%，所以有增值税才有附加，免征增值税则附加同免
使用提示
- 成交价填含税总价，工具会自动除以1.03换算成不含税计税价
- 持有年限从产权证或契税发票日期起算满两年，卡在临界点的建议以官方查询为准
- 普通住宅和非普通住宅的认定标准各城市不同，涉及面积、单价和总价，拿不准按当地标准核对
- 本工具只算增值税及附加，个税、契税等其他税费请用对应工具单独测算
常见问题
为什么增值税要用成交价除以1.03再算？增值税是价外税，挂牌的成交价里其实含了税。计税时要先剥离出不含税价，即成交价除以（1加征收率3%），再用这个不含税价乘以3%得出税额，避免重复计税。
满两年的房子一定免增值税吗？不一定。只有满两年的普通住宅才全额免征。满两年的非普通住宅，多数城市改为按买卖差额计征（差额×5%）而非全免；非住宅（商铺、写字楼）一般不享受满两年免征政策，仍需缴纳。
算出来的附加税为什么大约是增值税的12%？附加税以增值税额为基数，市区城建税7%加教育费附加3%再加地方教育附加2%，合计12%。县城、其他地区城建税率更低，附加比例会相应下降。