租金回报率 租售比、毛租金回报率、净租金回报率
年租金占房价的比例，衡量出租值不值。
租金回报率是一年的租金收入占房产价格的比例，用来衡量一套房拿去出租到底值不值。它有两种口径：毛租金回报率＝年租金÷房产价格，最直观，方便快速横向比不同房源；净租金回报率＝（年租金−年持有成本）÷（房价＋购房成本），扣掉物业、维修等开销后更接近真实收益。和它常一起出现的还有租售比，一般写成 1∶N，即房价约等于 N 个月的租金，数字越大说明房价相对租金越贵、回报越低。
怎么判断值不值？可以拿净回报率和同期银行存款、理财利率比一比。如果净回报明显低于无风险利率，说明这套房主要靠房价上涨获利，纯收租并不划算。国内一二线城市住宅的毛回报常年偏低，很多在 2% 上下；一些三四线或商铺、公寓能到 3% 到 5%。
常见误区是只看毛回报、当成稳赚的收益率。工具算的是静态回报，假设满租、租金不变；现实里还有空置期、租金涨跌、贷款利息、出租税费和大修支出，都会拉低真实收益。用贷款买房时占用的是首付而非全款，杠杆会放大收益也放大风险，这些要单独评估。
关于租金回报率的常见问答
毛回报率和净回报率有什么区别？毛回报只用年租金除以房价，图个直观；净回报还扣掉物业、维修等年持有成本，分母也加上购房成本，更接近真实收益。
多少回报率算合适？没有绝对标准。可以拿净回报率和同期存款、理财利率比，若明显低于无风险利率，说明纯收租不划算，主要靠房价上涨获利。
租售比 1∶500 是什么意思？指房价大约等于 500 个月的租金。数字越大，说明房价相对租金越贵、租金回报越低。