以租养贷 租金覆盖率

以租养贷指买房后把房子出租，用每月收到的租金去还房贷月供。理想状态是租金正好或超过月供，让贷款的现金压力主要由租客承担。但现实中租金往往低于月供，两者的差额就要靠自己每月补上，这个差额叫现金缺口。买房出租前把月供和租金摆在一起对比，能清楚知道每月还要额外掏多少钱。

衡量这件事有两个指标。租金覆盖率＝月租金÷月供×100%，越接近或超过 100%，租金抵月供的能力越强；覆盖率 100% 表示租金正好等于月供，现金流勉强打平。现金缺口＝月供−月租金，为正说明每月要自付，为负说明租金还有结余。为了贴近真实，填租金时最好用扣掉中介费、税费后实际到手的金额。

常见误区是覆盖率高就以为稳赚。租金能覆盖月供，只说明现金流打平，还没算空置期、物业费、维修和税费这些隐性成本，也没算房价涨跌。所以覆盖率高只是压力小，能不能真正赚钱还要结合租金回报率和持有成本一起看。

以租养贷靠谱吗？要看租金能不能覆盖月供。多数情况下租金低于月供，差额得自己每月补，所以出租前先把两者摆一起对比。

租金覆盖率多少才算好？越接近或超过 100% 越好，100% 表示租金正好抵掉月供。但覆盖率高不等于稳赚，还要考虑空置和各项成本。

现金缺口是什么？就是月供减去月租金的差额。为正说明每月要自己掏钱补贴，为负说明租金还有结余。